’99房改热点聚焦

经过1998年房改政策上的一系列的跌宕起伏，建设部将1998年的房改工作总结为两大突破，一是住房供应制度的重大突破，住房供应结构发生了根本性的变化，长期以写字楼、高档住宅为房地产主业的格局被打破，经济适用房成为社会需求主流。二是分配制度上的重大突破，取消福利性的实物分配而推行货币化。至此，房改全面推向社会，涉及千家万户。从去年下半年开始，各省、自治区、直辖市已陆续停止了住房实物分配，我国延续几十年的实物性、福利性的住房分配制度宣告退出历史舞台。

如果说，1998年的房改工作波澜壮阔，那么1999年的房改荡起的可能仅仅是一些浪花，比较而言要平稳得多，有人甚至称其为房改“过渡年”。这一年，随着各地深化房改方案的陆续实施，涉及到每个人切实利益如住房补贴、公房租金、贷款程序、二级市场等的各种相关规定都将揭晓，房改市场将进一步规范化、法制化。眼下已有21个省、自治区深化房改的方案正式发布，中央在京党政机关的方案已经国务院常务会议原则通过，上海的方案也经市人大常委会通过，另有6个省、自治区、直辖市的方案正待所在政府的批准实施。有消息说，2000年后个人到市场上择屋而居已是不争的事实。

三类住房供应体系将最终形成，即高收入者购买、租赁市场价商品住房；中低收入者购买经济适用房；最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。在新的房改方案中，一个基本原则是个人、单位、国家三方面合理负担购房款。国家负担指政府对经济适用房的支持，主要体现在提供部分基础设施配套、实行税费减免和以划拨方式提供土地权，同时以出售方式提供给城市中低收入居民家庭，要求住房的出售应收回投资并包含一定的利润。廉租住房则面向最低收入水平居民，以租赁方式提供，租金的确定主要考虑最低收入居民家庭的支付能力，不能收回成本，享受更多的是政府补贴。单位负担指向职工发放住房补贴；个人负担，其合理额度平均为家庭年均收入的4倍。

住房供应体系的多元化将保障收入再低的百姓也有房住。

如何将住房的“福利性”直接体现到职工的货币上，是住房分配货币化的关键所在。建设部副部长刘志峰认为：住房补贴“老人一次性发放，新人按月发放”（注：老人指停止福利性分房前参加工作的，新人为之后参加工作的）的方式是一种较好的补贴方式。对“老人”实行一次性补贴可以处理各种不同情况，适合目前的财力。对新参加工作的职工采取按月补贴的方式，将过去住房实物分配体制时实行的二次分配直接变为一次分配，提高职工工资中的住房消费含量，直接进入货币工资分配的住房新体制，有利于建立规范的住房分配货币化的制度。

由于住房补贴由各省、市根据各地的生活水平进行确定，补贴多少将会直接影响到房改市场的稳步推进。同时住房补贴的发放由职工所在单位进行，对党政机关来说，由于人员少，实行住房分配货币化的资金来源相对稳定，但对一些企事业单位而言，职工多，住房状况不一，有的单位根本没有住房补贴能力，对离退休人员、最低收入困难居民、经济承受能力有限的人员，住房补贴如果不适宜可能会使他们进一步丧失住房支付能力。

有专家称，理顺房屋租金，培育市场经济体系下房屋租赁市场，才是房改的主要方向。近几年，提高公有住房租金一直雷声大雨点小，没有真正形成房改市场的重点，公房租金一直缓慢增长。有数字统计，当住宅合理的租售比价为1：100，即每平方米月租为1的话，售价每平方米为100左右，这时人们觉得买房比租房合算，而目前租售比价与此相去甚远，按全国商品房1500／平方米的平均售价计算，租售比价为1：1351，很显然，要使人们乐于买房，除了要使房价降到6倍于一个中等收入家庭年收入以下外，还要提租。1999年，提高公房租金的力度可能要加大。

有消息称，安徽省建设厅采取抓试点、攻难点、促热点的方式，积极有序地开放住房二级市场，1998年间共换发产权证80万本。

今年2月1日广州房改房也在一片呼声中闪亮上市，上市房不受购买房改房满五年方可上市的限制，不仅可以买卖，还可以交换、出租、抵押和赠与。

开放住宅二级市场可能成为1999年的一大亮点。由于城市无房户家庭所占比例已很小，而改善住房状况的要求却极为强烈，加上部分百姓手里的房屋产权清晰，通过上市改变居住条件已成为可能。二级市场的放开，使住房不仅仅是单纯的消费品，而且能真正成为投资品，具有增值、保值功效。

开放住房二级市场的难点是：长期以来形成的住房现状，违规违纪多占房、超标房等情况严重存在，这些人可能通过上市交易谋取不法利益，因此必须制定严格的市场准入制度，同时要解决土地级差收益问题。

广阔的市场空间使介入个人住房贷款已成为各家银行的必争之地。1998年，工、农、中、建4家国有银行发放的个人住房贷款余额达710亿元，住房信贷尤其是消费信贷的扩大，有力地支持了居民住房消费的提前实现。